Der US-amerikanische Immobilienmarkt bewegt sich derzeit in einem paradoxen Umfeld, gekennzeichnet durch rekordhohe Median-Hauspreise, die mit einem deutlichen Rückgang des Verkaufsvolumens einhergehen. Diese Divergenz deutet auf eine Marktsegmentierung hin, bei der eine robuste Nachfrage im gehobenen Segment zugrunde liegende Erschwinglichkeitsprobleme und eine breitere Verlangsamung, die insbesondere Erstkäufer betrifft, maskiert.
- Der Medianpreis für ein Haus erreichte im Juni ein Rekordhoch von 435.300 US-Dollar.
- Die Immobilienpreise verzeichnen seit 24 aufeinanderfolgenden Monaten jährliche Anstiege.
- Verkäufe bestehender Eigenheime sanken monatlich um 2,7 % auf 3,93 Millionen (saisonbereinigte Jahresrate).
- Der Markt steuert auf das langsamste Verkaufsjahr seit drei Jahrzehnten zu, mit Verkaufsvolumina unter vier Millionen Einheiten, die zuletzt 1995 konstant auftraten.
- Ein chronisches Unterangebot an Wohnraum und erhöhte Hypothekenzinsen sind Hauptursachen für die Preisentwicklung.
Im Juni erreichte der Medianpreis für ein verkauftes Haus beispiellose 435.300 US-Dollar, was einem Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und eine Serie von jährlichen Preisanstiegen auf 24 aufeinanderfolgende Monate ausdehnt. Dieser Preisanstieg kontrastiert jedoch scharf mit der rückläufigen Transaktionsaktivität. Die Verkäufe bestehender Eigenheime gingen monatlich um 2,7 % zurück und pendelten sich auf einer saisonbereinigten Jahresrate von 3,93 Millionen ein. Dieses Volumen stellt eine erhebliche Verlangsamung dar, wobei eine Analyse von Realtor.com darauf hindeutet, dass der Markt auf sein langsamstes Jahr seit drei Jahrzehnten zusteuert, da die Verkaufsvolumina seit 1995 nicht konstant unter vier Millionen Einheiten fielen.
Marktdynamik: Unterangebot und Zinssätze
Die anhaltend hohen Preise sind in erster Linie auf ein chronisches Unterangebot an verfügbaren Häusern zurückzuführen, insbesondere solcher, die für Erstkäufer zugänglich sind. Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors, hebt hervor, dass der Wohnungsbau seit mehreren Jahren konstant hinter dem Bevölkerungswachstum zurückbleibt. Dieses strukturelle Defizit hindert neue Käufer weiterhin daran, in den Markt einzutreten, obwohl einige lokale Gebiete vorübergehende Überschüsse verzeichnen. Erschwerend kommt zu diesem angebotsseitigen Problem hinzu, dass erhöhte Hypothekenzinsen einen erheblichen Abwärtsdruck auf die Nachfrage ausüben. Diese höheren Kreditkosten preisen viele potenzielle Käufer effektiv aus dem Markt, was zu Verkaufszahlen auf zyklischen Tiefstständen beiträgt. Eine Szenarioanalyse legt nahe, dass ein Rückgang des durchschnittlichen Hypothekenzinssatzes auf 6 % potenziell 160.000 zusätzlichen Mietern den Erwerb eines Eigenheims als Erstkäufer ermöglichen und so eine breitere Marktaktivität anregen könnte.
Segmentierte Marktentwicklung
Trotz des Anstiegs der durchschnittlichen Verkaufspreise ist die Stärke des Marktes nicht einheitlich. Joel Berner, Senior Economist bei Realtor.com, stellt eine Unterscheidung zwischen steigenden Verkaufspreisen und weitgehend stagnierenden Angebotspreisen fest. Dies deutet darauf hin, dass die Aktivität stark auf das obere Marktsegment konzentriert ist, wo wohlhabendere Käufer aktiv höherpreisige Immobilien erwerben. Folglich erscheint der durchschnittliche Verkaufspreis nicht aufgrund eines breiten Anstiegs der Immobilienwerte in allen Segmenten erhöht, sondern vielmehr aufgrund eines überproportionalen Transaktionsvolumens in Premium-Preiskategorien. Dieser Trend unterstreicht ein herausforderndes Umfeld für Erstkäufer, die zunehmend aus den verfügbaren Optionen herausgepreist werden.
Damit das untere Segment des Wohnungsmarktes wieder an Schwung gewinnt, wird eine Senkung der Zinssätze weithin als entscheidend angesehen. Während die Hypothekenzinsen hoch bleiben und laut Freddie Mac durchschnittlich 6,74 % für eine 30-jährige Festhypothek betragen, hat Realtor.com eine mögliche Senkung auf 6,4 % bis zum Jahresende prognostiziert. Es bleibt jedoch unsicher, ob ein solch bescheidener Rückgang ausreichen würde, um die Aktivität in den zugänglicheren Marktsegmenten signifikant anzukurbeln und die aktuelle Erschwinglichkeitskrise zu lindern.
Kolumnistin für Geld, Menschen & Geschichten hinter den Zahlen
Nina findet, dass sich hinter jeder Zahl eine Geschichte verbirgt – manchmal tragisch, oft absurd, aber immer spannend. Sie schreibt mit Herz, Verstand und einem scharfen Blick für Details. Während andere nur den Chart sehen, fragt sie sich: Wer hat eigentlich diesen Kursanstieg ausgelöst – und warum? Übrigens: Sie hat ein Sparkonto seit sie 6 ist und gibt trotzdem zu viel für Bücher aus.