Die unerwartete Niederlage des Private-Equity-Riesen KKR bei seinem Angebot für das britische Gesundheitsimmobilienunternehmen Assura beleuchtet eine bedeutende Verschiebung im britischen Real Estate Investment Trust (REIT)-Sektor. Dieses spezifische Ergebnis, bei dem die Assura-Aktionäre ein reines Aktienangebot eines Branchenkollegen einer konkurrierenden Barofferte vorzogen, unterstreicht eine wachsende Überzeugung unter den Anlegern hinsichtlich der tiefen Unterbewertung britischer REITs und einen strategischen Vorstoß in Richtung Konsolidierung und Größenvorteile.
- KKR scheitert bei der Übernahme des britischen Gesundheitsimmobilienunternehmens Assura.
- Assura-Aktionäre bevorzugten ein reines Aktienangebot gegenüber einem konkurrierenden Barangebot.
- Dies deutet auf eine wachsende Überzeugung von der tiefen Unterbewertung britischer REITs hin.
- Der Sektor erlebt einen strategischen Vorstoß in Richtung Konsolidierung und Größenvorteile.
- Primary Health Properties (PHP) wird durch die Übernahme zum größten börsennotierten Gesundheitsimmobilien-Vermieter Großbritanniens.
Der Fall Assura und die Treiber der Neubewertung
Die hart umkämpfte Übernahme von Assura wurde schließlich von Primary Health Properties (PHP) mit einem Wert von 1,8 Milliarden Pfund Sterling gesichert, ein Schritt, der PHP zum größten börsennotierten Gesundheitsimmobilien-Vermieter Großbritanniens macht. Dieser Sieg für PHP war bemerkenswert, da ein erheblicher Teil ihres Angebots in Aktien erfolgte, deren schwankender Kurs die KKR- und Stonepeak-Baralternative zum Zeitpunkt der Entscheidung attraktiver hätte erscheinen lassen können. Dennoch deutet die Präferenz der Anleger für ein fortgesetztes Aktienengagement im vergrößerten PHP, trotz inhärenter Umsetzungsrisiken, stark auf die kollektive Überzeugung hin, dass die Bewertungen britischer REITs untragbar niedrig geworden sind.
Die Attraktivität von Unternehmen wie Assura und PHP rührt von ihren robusten Fundamentaldaten innerhalb eines widerstandsfähigen Sektors her. Der britische National Health Service (NHS) verlagert seinen Fokus zunehmend auf präventive Behandlungen und gemeindebasierte Versorgung, weg von zentralisierten Stadtkrankenhäusern. Diese strategische Verschiebung, verbunden mit einer alternden Bevölkerung und der zunehmenden Verbreitung komplexer, langfristiger medizinischer Bedürfnisse, positioniert Vermieter von Gesundheitsimmobilien für erhebliches Wachstum. Darüber hinaus profitieren diese Unternehmen von äußerst vorhersehbaren Cashflows; Assura beispielsweise meldete ein vertraglich zugesagtes Mietertragsvolumen von insgesamt 2,5 Milliarden Pfund Sterling, eine gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von 12,7 Jahren, wobei 97% der Einnahmen von staatlich unterstützten Hausärzten, dem NHS und etablierten unabhängigen Gesundheitsdienstleistern stammen. Trotz dieser starken zugrunde liegenden Kennzahlen wurden die Aktien von Assura im Februar, als KKR ihr Interesse erstmals offenbarte, mit einem Abschlag von 21% auf ihren Nettoinventarwert (NAV) gehandelt – eine bemerkenswerte Anomalie, wenn man die effektive staatliche Bürgschaft für die meisten Mieten bedenkt.
Eine Welle der Konsolidierung im britischen Immobilienmarkt
Der Fall Assura ist symptomatisch für eine breitere Konsolidierungswelle, die den britischen Gewerbeimmobilienmarkt erfasst, da sowohl Private-Equity-Firmen als auch größere börsennotierte Akteure versuchen, diese vermeintlichen Schnäppchen zu nutzen. Tritax Big Box REIT, ein auf Logistik spezialisiertes Unternehmen mit einem Wert von 3,4 Milliarden Pfund Sterling, das sich nun auch auf Rechenzentren ausdehnt, veranschaulicht diesen Trend. Es hat bereits UK Commercial Property REIT für 924 Millionen Pfund Sterling erworben und strebt nun die Übernahme von Warehouse REIT an, wobei es sich der Konkurrenz von Blackstone stellen muss. Ähnlich ist LondonMetric Property schnell zum zweitgrößten börsennotierten Immobilienunternehmen Großbritanniens aufgestiegen und hat bedeutende Akquisitionen wie CT Property Trust, LXI (Eigentümer von Grundstücken unter Thorpe Park und Alton Towers), Urban Logistics REIT und Highcroft Investments getätigt. Andrew Jones, Mitbegründer und CEO von LondonMetric, hat offen eine strategische Notwendigkeit zur Konsolidierung unter kleineren REITs formuliert, insbesondere solchen mit einer Marktkapitalisierung unter 1 Milliarde Pfund Sterling, die extern verwaltet werden, und ihre langfristige Rentabilität im börsennotierten Raum in Frage gestellt.
Dieses Streben nach Größe und Spezialisierung erstreckt sich über verschiedene Subsektoren. NewRiver REIT, ein bedeutender Eigentümer von Fachmarktzentren, erwarb Capital & Regional, während Unite Group, der größte Vermieter von Studentenwohnungen in Großbritannien, kürzlich seine Absicht bekannt gab, Empiric Student Property zu erwerben. Ein durchgängiges Thema bei diesen Transaktionen ist, dass die erworbenen Unternehmen mit einem Abschlag auf ihren NAV gehandelt wurden, und Investoren bevorzugen zunehmend REITs, die in der Lage sind, einen erheblichen Marktanteil in Nischenbereichen wie Gesundheitswesen, Logistik und Studentenwohnungen aufzubauen, was auch eine verbesserte Aktienliquidität verspricht. Diese Dynamik führt zu strategischen Überlegungen für diversifizierte Immobilienriesen wie Land Securities (Landsec) und British Land, die unter Druck geraten könnten, ihre Portfolios zu rationalisieren oder M&A-Aktivitäten einzugehen, um einen möglichen „Konglomeratsrabatt“ zu mindern. Während der Bürosektor aufgrund der Stimmungsumschwünge nach der Pandemie bisher weitgehend am Rande dieser Konsolidierungswelle stand, deuten jüngste Bewertungsaufschwünge in wichtigen Londoner Zentren wie Canary Wharf darauf hin, dass auch dieses Segment bald wieder zu einem Bereich des Transaktionsinteresses werden könnte, was die britische REIT-Landschaft weiter formen wird, da der Markt weiterhin Fokus und kritische Masse belohnt.
Kolumnistin für Geld, Menschen & Geschichten hinter den Zahlen
Nina findet, dass sich hinter jeder Zahl eine Geschichte verbirgt – manchmal tragisch, oft absurd, aber immer spannend. Sie schreibt mit Herz, Verstand und einem scharfen Blick für Details. Während andere nur den Chart sehen, fragt sie sich: Wer hat eigentlich diesen Kursanstieg ausgelöst – und warum? Übrigens: Sie hat ein Sparkonto seit sie 6 ist und gibt trotzdem zu viel für Bücher aus.